Duikvlucht of glijvlucht?
In gemeenten wordt veel gesproken over de risico's van grondexploitaties. Zeker na de conclusies van de rekenkamercommissie in Apeldoorn staat het onderwerp hoog op het aandachtslijstje van colleges, raden en de gemeentelijke toezichthouders. In die gesprekken klinkt veel onzekerheid en onrust door. En daardoor is het soms moeilijk de kern van het probleem goed in beeld te krijgen.
Ik probeer in dit stukje wat helderheid te scheppen. Allereerst is het goed om te zeggen dat de situatie in Zwolle niet vergelijkbaar is met Apeldoorn. Daar zijn waarschuwingen jarenlang in de wind geslagen en zijn uitgaven gedaan op basis van nog niet verdiende euro's. Dat gebeurt niet in Zwolle. Desondanks hebben we ook in Zwolle te maken met tegenvallers als gevolg van de crisis. Hoe zit dat in elkaar?
Zwolle groeit en zal in komende jaren ook blijven groeien. Daarom zijn in het verleden gronden aangekocht om ruimte te maken voor woningen, bedrijven en kantoren (Stadshagen, Hessenpoort, Voorsterpoort). Daarbij is gekozen om voor vele jaren ruimte te maken. Daarbij speelt mee dat de procedure om van weiland tot bouwgrond te komen lang duurt, soms wel tien jaar. Die grote plannen betekenen dat de grondexploitaties ook een lange duur kennen.
In zo'n grondexploitatie worden inkomsten en uitgaven die in de loop van de ontwikkeling van een terrein gesaldeerd. De uitgaven bestaan uit de grondkosten, de wegen, de riolering en plan- en verkoopkosten. De inkomsten met name uit de verkoop van grond. Net als bij veel zaken gaan ook hier de kosten voor de baat uit.
Aan het begin van een project worden daarom de verwachte inkomsten en uitgaven op een rij gezet. Daarbij wordt rekening gehouden met inflatie, een euro vandaag is meer waard dan een euro over tien jaar. Als de uitkomst van die rekensom positief is, hogere inkomsten dan uitgaven, dan is er niets aan de hand. Het plan lijkt winst op te leveren. Die winst moet nog wel gerealiseerd worden. En pas als dat is gebeurd, kan er winst genomen worden.
Is de som negatief dan moet er een voorziening worden getroffen. Dat is nog geen verlies, maar een mogelijk verlies. Het kan zijn dat de kosten en baten meevallen. En dan kan er eind toch nog een winst zijn. Deze som wordt elk jaar opnieuw gemaakt. In de eerste jaren gaven die herberekeningen positieve resultaten: hogere verkopen en hogere prijzen.
De crisis heeft die ontwikkeling volledig op de kop gezet. Daarbij is het nu erg moeilijk de toekomst te voorspellen. Er lijkt meer aan de hand dan alleen een economische dip. Maar hoe groot is de trendbreuk. Nemen webwinkels de plaats in van fysieke winkels, betekent het nieuwe werken het einde van de kantorenbouw? En hebben zulke (inter)nationale trends ook overal dezelfde lokale gevolgen? Ik zou het niet durven zeggen. Hoe ga je met zulke onzekerheden om?
Onze situatie is te vergelijken met die van een piloot. Je vliegt hoog in de lucht, het zicht is prima en alles gaat voorspoedig. Plotseling komt er een onverwachte grote bui. Het zicht is tot nul gereduceerd en de hoogtemeter is uitgevallen. Je wil terug naar de grond, vaste bodem onder de voeten.
Je kunt kiezen voor een duikvlucht en dan zul je de grond snel bereiken, maar met weinig kans om weer op te stijgen. Integendeel, de brokken zijn groot. Je kunt ook kiezen voor een glijvlucht. Dat duurt langer, de bodem is langer uit zicht, maar de kans op een zachte landing of doorstart is groot.
Die laatste keuze maken we in Zwolle. We proberen niet de bodem te voorspellen, maar kijken zo ver vooruit dat we kunnen bijsturen als dat nodig is. We gaan omlaag, we stellen de verwachtingen voor de komende jaren fors bij. Dat betekent dat de rekensommen voor de grondexploitaties negatief zijn. Daarvoor moeten we voorzieningen treffen, geld opzij zetten om de verwachte verliezen in de toekomst te kunnen opvangen. Let wel, verwachte verliezen, als de situatie verbetert, kunnen de sommen weer anders uitpakken.
Je zou er ook voor kunnen kiezen om nu maar alles af te schrijven. Pak 'em beet, 150 miljoen. Lekker macho, doortastend, maar vergelijkbaar met de duikvlucht. Het betekent een groot financieel tekort, dat met zware bezuinigingen en belastingverhogingen moet worden opgevangen. Brokken dus. En waarvoor? Om mogelijke, toekomstige verliezen op te vangen.
Niet mijn ding, ik glij liever en kijk zo ver vooruit dat er bijgestuurd kan worden.
Gerrit Piek.
